西区马山片区拆迁6至7千元/㎡ 未来得卖多少？！

房天下  2016-07-23 07:01

[摘要] 在中山市《“三旧”改造专项规划(2015至2020年)》公布近一年之际，日前市国土局公布了近年中山三旧改造的情况。作为全省唯一一个实施土地规模减量控制的地级市，中山自2012年以来已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个。其中既有市民大众熟悉的商住、商业项目，同时又不乏一大批工业转型升级项目。

在中山市《“三旧”改造专项规划(2015至2020年)》公布近一年之际，日前市国土局公布了近年中山三旧改造的情况。作为全省一个实施土地规模减量控制的地级市，中山自2012年以来已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个。其中既有市民大众熟悉的商住、商业项目，同时又不乏一大批工业转型升级项目。

说起中山的三旧改造，近两年西区马山片区的旧改可谓备受关注。早在2010年，西区服务业综合改革试验区(马山片区旧城改造)规划便正式出炉。作为中山市中心历年来规模大、征地难度大的旧城改造项目，马山片区旧改经历了“流产”与“重生”。一方面，地方政府、拆迁户经历了一场时间长、繁琐且复杂的“拉锯战”，而且这种拉锯的透明度在中山乃至国内中都走到了前列。在笔者看来，无论终结果如何，这都为中山未来的城市发展累积了宝贵经验。

另一方面，从房地产开发的角度来看，近年来中山片区旧城改造速度之所以与周边城市相比较慢，很大原因是出自于经济效益问题。在去年下半年中山楼价上涨潮到来之前，不少业内人士都曾向笔者坦言，开发商在中山搞大面积旧城改造需要很大的勇气和实力。这是由于单是拆迁成本本身就几乎要超过中山商品房价格水平。笔者曾粗略计算，以上述马山片区为例，在单纯考虑拆迁成本的角度出发，马山片区土地征收的拆迁成本至少都要在6至7千元/平方米的范围内(当然未考虑日后土地开发种类)。在本轮中山城区房价上涨之前，这样的拆迁成本显然要高于西区原有楼价水平。即便是放在现在，在央企大鳄华润置地的强势介入下，未来马山片区的商业、住宅开发也肯定要往“三高(高密度+高价+高端)的方向发展，才能有机会保证盈利。

也正因如此，近年在中山成功推进的一些旧城改造项目，要么就是早年已经整合好的低成本地块，要么就是可以保证溢价的大规模商业开发(如利和广场、盛景尚峰这类商业地标)，而这也是近年来中山三旧改造潮下大批综合体、写字楼等商业项目纷纷扎堆上马的原因之一。然而，这样的集中上马也对市场构成了不小的压力。

如今深中通道利好的刺激下，中山楼市已经在过去一年走出了多年来未曾有过的一波上升潮，而中心城区热门区域的一手均价也开始逼近万元水平。按照目前的楼价水平，相信不少开发商、各类资本已经开始把目光投向中山。在资本的垂青下，对石岐区、西区这些拥有相对丰富旧改资源的城市中心区域来说，未来这都是一座座有待开发的“金矿”，未来旧城改造的速度也将会较以往提高。对于急需通过大项目提高城市首位度的中山来说，这可能更是前所未有过的机会。

来源：整理自《中山商报》

中山奥园

动态：

中山奥园目前在售常青藤洋房80㎡-107㎡两至三房单位，均价7000元/㎡，电商优惠1.5万抵95折。同时在售【第二空间】40-66㎡非毛坯公寓，均价6500元/㎡。电商优惠1万抵9折。具体以售楼部为准。

中山奥园位于中山市西区，北环路以北约500米的广丰大道旁，东起星辰花园、依南六涌两旁，可中山市中心，项目东南方向1.5公里处为广珠城轨中山北站，2018年深茂铁路率先开通，引领构成中山江北新区CLD的快上发展。

中山奥园项目总占地约527亩，总建筑面积约86万平方米，布局珠江支流南六涌河活水，采用20项低碳技术，以130多种健康植物打造6.25万平方米保健园林和1500米健康河岸公园。项目引入国家一级物业管理企业资质物业服务公司，全套英式白金管家服务。拥有国际专属健 康配套，为业主提供私人化和针对性的健康服务。小区配套完善，拥有了河岸公园、保健园林、健康休闲配套、学校、综合市场、派出所、风情商业街、社区服务中心等综合设施。

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丽丰棕榈彩虹

动态：

丽丰棕榈彩虹在售6、7栋87-121㎡毛坯、带装修二至三房单位，毛坯折后均价10500元/㎡，带装修均价13000元/㎡左右，现购房可享房天下电商2万抵94折优惠。详情请以售楼部为准。

 丽丰棕榈彩虹位于中山市西区彩虹片区，项目总占地355亩，总建筑面积逾60万平方米，开发集别墅、洋房、酒店式服务公寓、商业中心于一体的大型高尚住宅社区。项目以热带园林小区设计为蓝本，区内绿化面积近40%，居住密度低，环境优美，设有大型园林泳池，配合多项康体设施，为业主带来健康舒适的生活氛围。

全新2期彩虹豪苑，采用围合式设计，南北对流。70米超宽楼距、配备私人会所、英式滚球场、运动主题园林、双层地下车库共1184个车位，1：1.5车位配比、3.15米层高、6.3米入户大堂。彩虹豪苑住宅单元，层高3.15米，每户均配有2.3米高入户大门，70米超宽楼距，二梯四户，南北对流；每个户型主卧均带有270°拐角飘窗。

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美林假日

动态：

美林假日目前在售塞纳阳光5栋，全新105-107㎡ 三房N+1户型，均价6800元/㎡。具体详情请咨询售楼部。

 美林假日位于西区沙朗核心位置 ，该项目总体占地近300亩，总建筑面积逾38万㎡，住户超过4000户，大型完善的生活配套设施，从规划设计上充分体现人性化关怀。未来美林假日将呈现一个全新的综合性商住社区。

项目规划采用全新的规划设计理念，将园林、住宅进行有机结合，园林错落有致、做到移步换景的效果。融合新都市主义规划理念，围合式布局，超宽楼间距，移步换景，户户与风景相约，极富张力与质感的建筑空间，与简洁、通透、舒适实用的建筑，阐述着对自然与生命的理解。整个项目规划充分考虑其观赏性、艺术性与生活需求的完美结合，打造出自然、和谐、健康与活力、浪漫与时尚情调的现代人居典范，将成为城西居住新标杆。

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雅居乐剑桥郡

动态：

雅居乐剑桥郡目前在售荣曜组团82㎡-118㎡两房至三房单位，均价10000元/㎡。荣曜2组团101-136㎡舒适三房单位认筹中。详情请以售楼部为准。

雅居乐剑桥郡集商务、购物中心、商业街、住宅、教育、会所、文化、旅游等多功能组合而成，总面积约280万平方米，其中商业面积约30万平方米，是定位为购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、观光一体的超大型综合购物中心。

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富业豪庭

动态：

富业豪庭目前在售46-59㎡公寓，折后均价8900元/㎡，详情请以售楼部为准。

 富业豪庭属于富业广场2期，推出超豪装修酒店式公寓。富业广场是西区中心成熟综合体 ，项目位于西区中心富华道核心地段，整体占地3万平方米，建筑面积13万平方米，是集大型餐饮娱乐、健康休闲、商旅办公、豪华酒店以及酒店式公寓于一体的“一站式”多功能大型商业项目。

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碧桂园天玺湾

碧桂园天玺湾项目位于中山城央——石岐区。东至起湾道与东区接壤，南到白石涌与南区，西临岐江与西区相望，北至东明北路的横河与港口镇相连。交通四通八达，畅达中山各镇区，快速接驳广珠西线、京珠高速、深中通道、广珠轻轨、轻松享受珠三角生活圈的便利生活。项目坐拥岐江城区后一公里的风景线，自然资源得天独厚，无比稀缺。

电梯入户洋房约180㎡翡翠墅，再续24年别墅世家传奇，约140-175㎡瞰江、园景洋房，270°欣赏岐江美景，108-118㎡一字楼望园洋房南北对流，洋房均采用电梯入户设计、超宽楼间距，开启城市新贵传奇人生。碧桂园天玺湾，以匠心精神，从项目选址、社区规划、产品研发、园林设计、社区配套、物业服务等方面精益求精。

富元利和豪庭

动态：

富元利和豪庭在售全新8幢108-116㎡三房单位，毛坯均价8600元/平方米，详情请以售楼部为准。

 富元利和豪庭总建筑面积约35万平方米，项目基地共分为两个地块，由住宅和商业两大功能组成。其中，住宅区分为两大组团，由29栋16至30层洋房共有2402套房间及2200台车位组成，每个组团以半围合式布局，保证每个组团内部都有足够的景观绿化。住宅以南北向布局为主，使每栋住宅都具有良好的通风和采光条件。商业部分，配套有超市、农贸市场、中西餐厅。沿街设置二层商铺，使沿路充满浓厚的商业气氛。富元利和豪庭周边生活交通便利，将是投资置业及居住的好地方。

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美林春天

动态：

美林春天目前在售82㎡-130㎡二至四房单位，均价8500元/㎡。详情请以售楼部为准。

美林春天项目位于石岐区员峰岐港路，西区、港口三区核心黄金交汇处，石岐岐港中央地带，项目总建筑面积约36万平米，分七期开发。项目规划有高层洋房、城市联排别墅、商业楼。集商业购物、餐饮、休闲娱乐为一体，满足不同消费者多样需求。80-135平米，二人世界、三口小家、三代同堂都可。

楼下美食街有天天渔村、北苑食街、轩记酒家等众多食府，满足业主爱好美食的需求，想在家享受私家大厨，则可至楼下华润超市自由采购;5万平米商业街区提供琳琅满目全线产品，时尚包包、华美服饰、个性潮鞋一应俱全。项目同时地处教育区，有大信幼儿园、西区中心小学、石岐中心小学(大信)学校及未来岐港片区内规划有配套公办小学和中学各一所等，而邻近的中医院和西区医院则为家人健康提供贴心保障。

项目首期共6栋26层的高层洋房，小区是立体围合式巴厘岛园林设计，在美林春天，无需出国即可享受来自巴厘岛的纯正风情，置身美林春天中，感受周围的一切，还有小区住户独享无边际泳池，仿佛时空交错，来到了迷人的巴厘岛，异域浪漫迎面而来。内瞰巴厘岛风情、亲水园林景观，外揽沙咀公园、西区湿地公园，三重立体美景交互生辉，深耕房地产18年的广浩地产致力于打造宜居环境，守护每一份清新，用心呵护全家。  

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