[摘要] 进入7月份，中山楼市上半年的成绩也终于揭开面纱。今年上半年中山楼市一直以大热姿态出现，无论是成交量还是成交价格均创出了历史新高。同时，中山楼市也顺利完成了住宅去库存的任务，目前库存量低至历史新低。
进入7月份，中山楼市上半年的成绩也终于揭开面纱。今年上半年中山楼市一直以大热姿态出现，无论是成交量还是成交价格均创出了历史新高。同时，中山楼市也顺利完成了住宅去库存的任务，目前库存量低至历史新低。中山楼市在下半年会否延续上半年的辉煌战绩？业内分析，随着深圳客回归理性，中山楼市预期回归正常，而楼价则保持稳定。
关键词一：去库存
港口镇库存大降七成
在上半年3月份，广东省提出各城市去库存计划，其中中山也被要求在2016年至2018年间完成10 5万平方米去库存计划，其中住宅去库存任务为35万平方米，而非住宅去库存任务70万平方米。其中，直到6月份为止，中山已经顺利完成住宅去库存任务，而商业去库存还有待继续发力。
根据合富辉煌中山分公司统计中山国土局数据显示，中山市住宅库存自从去年年底的5字头成功在3月份跌破4万，之后便一直徘徊于3 .5万套-4 .0万套之间(详见图表)。
而根据区域来划分，主城区板块的住宅库存下降了5993套，港口镇这个深受深圳客热捧的区域库存也大降74%，横栏、东升也有4成的降幅。在众多库存下降区域中，只有古镇和五桂山的库存上涨明显。
新增住宅同比下降12%
与住宅库存相应下降的，是住宅新增量。据统计，2016年上半年新增住宅为29347套，新增面积329万平方米，同比均下降12%，2016年上半年平均每月新增住宅4891套。
2016年上半年火炬开发区新增4412套排名，南区2 79 5套排名第二，石岐区2672套排名第三。其中港口镇新增同比大涨648%为明显。从各面积段来看，100- 120平方米面积段新增10 0 70套，占比34%；从各户型来看，三房新增17163套，占比58%。
关键词二：成交旺
目前仍缺6月份成交数据
由于中山市国土局自5月中就因为升级网签系统而暂停显示网签数据，目前只有1- 5月份国土局公布的备案数据及部分机构于5月15日前统计的网签数据。但即便是数据缺失的情况下，中山的成交量依旧“给力”：根据合富辉煌提供的数据显示，2016年中山1-5月份的成交量为66869套，同比2015年上半年的54871套上涨38.5%，而相对比两年前(2014年上半年)更是涨了一倍。
此外，住宅成交量更为出彩，据统计,中山2016年1- 5月份住宅成交49192套，住宅占比高达74%，预估6月份住宅成交在6000-7000套，意味着中山上半年的住宅成交将达到55000套，同比增长44.3%。
该统计机构的市场研究部经理表示，按照住宅成交情况的估算，中山6月份的商品房成交量约在8000- 10000套，即预估20 16年中山商品房成交约76000套左右。“2016年的成交数据充分体现出深圳客的购房功力，中山商品房的量和价都在飞速增长。”她表示。
环比出现轻微下降
不过同时她指出，2016年的成交数据从同比上虽然不俗，但环比数据就不如预期乐观。“深圳客是去年下半年开始入市中山，去年全年中山共成交13.6万套商品房，在去年上半年成交5 .5万套的情况下，意味着下半年成交了8 .1万套。这样说明了20 16年上半年的成交还是稍稍弱于去年下半年的成交，环比下降6%。”不过她认为，即使有轻微下降，这样的成交量对中山来说依旧炙手可热，同时在全省都是前列水平。
关键词三：涨价
预估成交单价逼近7000元
由于深圳客的入市，中山上半年楼市的价格实现了跳跃式前进，进入了中山楼市真正的涨价期。据统计，2016年1-5月中山商品房均价为6618元/平方米，同比去年上半年的6014元/平方米涨幅达604元/平方米，增长率高达10%。统计机构的市场研究部经理预计，“如果6月份的均价继续拉升，那么预估中山2016年上半年的成交价将逼近7000元/平方米”。
她表示，如果说2015年第四季度是中山楼市的疯狂季，那么2016年上半年就是楼市集体狂欢的下半场：“由于深圳客、珠海客、广州客的入市，导致中山楼市的成交呈遍地开发趋势。深圳客像楼市收割机一样，把项目买得干干净净，且在本地客还没有反应过来的时候，中山楼市已经迈向7字头，且热点区域已经进入万元时代。”
而从区域市场的均价上看，从涨价的幅度就可以看出深圳、珠海、广州投资客对该区域的青睐程度。根据合富辉煌统计国土局网签数据(截至5月15日前)显示，受深圳客利好的南朗镇均价涨幅高，达到52%，其次火炬开发区和港口镇均价涨幅都在两成以上。受珠海客捧场的坦洲镇涨幅27%，而三乡镇也有25%。让人意外的是，一直徘徊在低价成交的北部镇区楼盘也出现较大的升幅，例如受广州客喜爱的阜沙镇也意外地大涨了48%，黄圃镇则涨21%。
冷热不均差距拉大
不过，虽然不少区域都出现涨价，但冷热不均的差距拉大成为中山楼市上半年的注脚。中山楼市的价格目前排出了新的梯队，梯队是受珠海客青睐的坦洲镇，均价9字头；第二梯队是石岐区、东区、火炬开发区、南朗镇和古镇均价7字头；第三梯队是南区、西区、小榄镇、港口镇、三乡镇和五桂山均价6字头，而其余为第四梯队。由于网签的滞后性，梯队的价格还低于目前市场的销售价。
近日，中国研究指数院公布了6月百城房价指数，其中中山6月房价样本价格中位数为7177元/平方米，环比上涨2.06%，涨幅排名第13位，同时根据房王网统计的2016年上半年百城房价涨幅排行榜，中山半年涨幅高达20 .80%，仅次于东莞排行第二。而有业内人士指出，若采取指标楼盘的统计方式，则由于指标楼盘大部分为热门区域的大型项目，部分涨幅缓慢的镇区中小楼盘并未纳入，因此出现了失真的情况。但无论如何，涨价成为了中山楼市上半年的主旋律。
业内预测
下半年中山楼市将趋向平稳
对于上半年的成绩单，不少业内人士都表示满意，但同时对于下半年中山楼市的预测，则更为审慎乐观。“不可否认的是深圳客有了回归理性的迹象，房价也出现了天花板的效应，楼市貌似没有之前热闹。楼价不可能一直涨下去，回归正常也是符合规律的行为，也是楼市自行调节的阶段。”谢仲娟表示，在这样的大背景下，预测2016年下半年的中山楼市将趋向平稳，价格上涨幅度较少。但期待深中通道核心工程动工的消息为中山楼市带来新的规划利好和房价的上涨动力。
合富辉煌市场研究部预计，受制于深圳购房者回归理性、热点区域缺货等因素影响，预测2016年下半年的成交将比上半年略少，预估在月均约1万套。全年情况应该与去年持平。而价格方面，目前中山整体成交价在7400-7500元/平方米左右，但由于网签的滞后性，数据的价格上升还是具备了条件。但从市场情况上来看，热点区域房价应该出现了滞涨，上涨幅度会停滞，甚至有资金压力较大的项目会出现微调。整体房价的后续上涨力主要看核心规划落地带来的利好影响。预测下半年的新增将会比上半年增加，幅度预估10%-20%，在销量微调的情况下，库存应该不会像上半年一样出现大规模下降，会维持在稳定的水平，预测在3万-4万套徘徊。
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| 映翠豪庭基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价7600元/平方米 | 产权年限 | 50 | 区域商圈 | 东区 | |
| 户型 |
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| 映翠豪庭周边楼盘价格 | |||
| 项目单价 | 均价7600元/平方米 | 区域房价 | |
| 周边新盘房价 | 周边二手房成交价 | ||
交通出行图
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