房天下 >   资讯中心   > 粤港澳大湾区 >   正文

手机看新闻

中山买房,这三个区域升值最大!

粤港澳大湾区 2018-08-13 11:09:18


优越的地理位置,又有着非常不错的产业基础,同时又在深中通道的助攻之下,中山的城市价值当然是不可忽视。

但是,作为房产投资,我们是应该投资生活配套最成熟的中心区呢?还是投资最靠近南沙自贸区,未来有18号地铁线连接的片区,亦或是最靠近深中通道,但是相对荒凉的翠亨新区呢?

中山投资,区域筛选的3条最核心标准

1

离深中通道远近,是否有深中通道的出口?

投资中山很明确,这一刻并不是中山经济有多强所以投资中山,而是中山离深圳有多近,受深圳辐射有多大才投资中山。对于一个三线城市来说,它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。

在深圳的高房价之下,一批买不起深圳的人群会向周边四散去寻找可以买房的地方,也就是所谓的睡城。

而能够让深圳能辐射得到,能让中山程度上成为深圳的睡城,就是因为深中通道的开通。而对于中山各片区,大概率上是哪里离深圳越近,也就是说哪里离深中通道这条桥越近,哪里就去深圳越方便,哪里就越有投资价值。

理论上,离深圳越近,投资价值越大,因为能让深圳人过来买房,通勤时间一定是他们最看中的。

距离上要考虑离深中通道的远近,便利程度上要考虑是否有深中通道的出口,因为深中通道在海上是大桥,而在陆地上就是一条全程高速路,它会连通到中山东片区和北片区很多镇。

那么具体到各个片区,你必须要搞清楚有没有深中通道的出口。总结来说,片区内有深圳通道出口,且离深中通道这条大桥越近,就越有投资价值。

2

区域自身发展是否够强?

除了考虑离深中通道远近,也要结合中山各片区自身的发展情况。

因为,投资中山的房子,除了要考虑到未来深圳刚需过来接盘,也要考虑中山当地市场的需求,如果也能有中山当地购房人群的支撑,这就相当于为后期投资的转手和变现加多了一层人群。

要想当地人接手,那就一定要考虑这个区域自身的发展如何,而且有没有较强的产业支撑。这个道理很简单,产业越强,创造财富效应越强,财富效应越强所吸引的购房群体支付能力就越强。

所以,中山投资在选区域的时候,要在离深中通道远近和自身发展情况,两者之间做平衡。

3

生活配套是否成熟?

最后,在片区的选择甚至是项目的选择上,也一定要考虑片区的生活配套问题。因为不管是当地人,尤其是深圳外溢过来的刚需客户,如果生活配套都不成熟,你如何让他们留下来呢?

这些生活配套,有两点是必须要满足的,一个是学校,一个是商业配套。如果小区内就能满足从幼儿园到初中的那就了。

我们走访过非常多临深片区的项目,只要是小区成熟,有完善的教育体系和商业的,哪怕它离深圳远一些,它也会吸引很多深圳刚需客来买,直接安家住在这里。

很多深圳人早就开启了双城模式,工作日在深圳上班,周末回项目陪家人。但是你得保证他平时父母在家时的生活便利,平时小孩在家上学的便利啊。那么生活配套的成熟就是一个非常重要的考量因素。

好,带着这三条标准,我们最后来分析下中山各区域的价值,看下到底哪个中山片区最值得投资。

中山五大组团分析

中山是中国5个不设市辖区的地级市之一,当然,课程前面讲的东莞也是其中一个。

也就是说,中山没有严格意义上的区,也没有县,直接是有24个镇区,分为东北组团、东部组团、南部组团和西北组团,中山的城区称为中心组团。

① 

中心组团

包括老城区及周边镇区,具体由石岐区、东区、西区、南区、五桂山、港口、沙溪、大涌组成。

中心组团,很明显就是中山的市中心,是中山行政机构所在地,也是中山发展最成熟的组团。过去,石岐是中山旧城区的中心,随着城市的发展,中山的行政中心迁移到了东区,现在东区是中山的新CBD,生活配套成熟,众多重点学校聚集。因此,东区也是中山房价的地方,均价都在2.5万/㎡左右。

除了是行政中心、商贸中心,中心组团还是中山的交通核心。目前,这里有两个火车站,中山站和中山北站,可以坐广珠城轨广州、珠海,中山站去年还开通了高铁,可以到达广州、深圳、长沙、桂林、贵阳等城市。

我们来看下最关键的交通——深中通道,中心组团有三个深中通道的出口,个是博爱路出口,第二个是中山站出口,第三个是港口出口,前两个在东区,第三个在港口镇。

所以,结合刚才给大家的三个标准,中心组团是可以考虑的。如果投资中心组团,可以考虑以下两个镇区:

,东区,作为中心城区的CBD,生活配套完善而且优质。区内有中山站可以坐城轨广州、珠海,加上深中通道在此设立出口,交通网络很强大。但这里的房价较高,要2.4-3万/㎡的水平,对资金要求较高;另一方面,由于房价已到高位,上涨空间也相对没有那么大。

第二,港口,是中山的新城区,目前区内配套不算十分完善。但这里有个轻轨站——中山北站,通过城轨可广州、珠海,同时也有深中通道的出口,到广州、深圳的便利程度不输给东区。目前房价还在1.5-1.7的水平,随着区内配套逐步优化,加上深中通道的带动,未来房价相比东区有更大的想象空间。

综合所述,中心组团是可以考虑投资的,但是优选港口镇,其次才是东区。

② 

东部组团

由火炬开发区和翠亨新区组成,位于中山最东部。这是距离深圳最近的地方,因为是深中通道到达中山的站。

在第二大部分介绍中山城市价值的时候已经和大家介绍过,火炬开发区和翠亨新区。一个代表了中山产业现在的高度,另一个代表了未来。这个组团是深中通道的得益者!无论是承接深圳的产业转移,还是人口居住的外溢,毋庸置疑,这都是选择!

另一方面,这个组团的南部还直接紧挨着珠海的高新区,也就20。目前,珠海高新区看海的楼盘已经3.2-3.8万/㎡了,不看海的也去到2.5-2.8万/㎡。

而中山这个片区才卖1.6-1.9万/㎡,加上深中通道的利好,很多珠海高新区工作的年轻人都愿意买在这里,自住兼投资嘛。事实上,该组团的南部市场明显以珠海人为主。

这个组团的价值很高,但是翠亨新区和火炬开发区对比,哪个更优呢?

,翠亨新区

深中通道落脚点——马鞍岛就是翠亨新区的起步区,到深圳最近,只需要20!作为最占地利的区域,翠亨新区不仅接轨深圳,区内还将加建两个城轨站,一个是南朗站,在区内中心区域。另一个是翠亨站,在翠亨新区的南部,这两个站点都将接轨广珠城轨,可以直接通往广州和珠海。但翠亨新区起步较晚,发展相对落后,目前除了起步区,其他区域的规划还没有具体方案。很明显,这个区域要发展起来需要的时间就要长一些,而对应的投资周期也会相应变长。不过也还还好,毕竟深中通道通桥也还需要6年时间。目前,区域房价在1.6-1.9万/㎡之间。

第二,火炬开发区

相比翠亨,它也有两个高速入口可以深中通道,但相比翠亨要离深中通道要远一些些。实际上也不会差得非常远,翠亨新区只是马鞍岛这一片最靠近深中通道而已,其他区域整体都差不多。但是火炬开发区有一个很大的优势,它的GDP已经领跑全市多年,2017年比第二名的小榄还高了30%。作为中山的产业龙头区域,汇聚了很多高新产业企业。但作为开发区,的缺陷就是大部分区域缺乏成熟生活配套。因此,投资这里必须买自身有完善配套的楼盘。目前,区域内房价1.7-1.9万/㎡之间。

在离深圳通道远近和自身当前发展情况两者上做平衡考虑,火炬开发区的投资价值要略高过翠亨新区。

③ 

东北部组团

该组团包括三角、民众、黄圃3个镇,该组团的北面就是广州南沙自贸区。

东北组团目前往中山市区的交通通达性较差,从这里出发,到东区CBD开车要30-50,反而到南沙还比较快,到南沙的CBD——明珠湾起步区也就30多!2020年,广州地铁18号线开通广州段,如果从民众镇中心出发,到广州地铁18号线南沙万顷沙站大概20多。

显然,这里是中山最有可能受到南沙自贸区辐射的地方!事实上,这里现在已吸引了不少从南沙过来的购房者。根据我的了解,某品牌开发商在三角镇的项目,南沙客户占总成交的接近5成。

但南沙还在自我成长期,产业的辐射相对较弱。那连接深圳前海自贸区的的深中通道离这里近吗?

没有翠亨新区和火炬近,但相对其他组团而言算是近的,该组团片区中规划的东外环高速将直接连接深中通道,在组团的3个镇都分别有出口。

但是,在产业发展方面东北组团的3个镇是比较落后的,以物流、家电、纺织、食品加工等传统产业为主。能够值得一提的是,2017年比亚迪城市电动轻轨项目落户民众镇!该基地建成后,将会是比亚迪的粤西的区域总部。

虽然该组团当前的产业发展一般,但是这里即靠南沙自贸区,而且离深中通道也不远。可以考虑投资,但是只建议民众镇。

因为民众不仅是这个组团3个镇中距离深中通道最近的地方,也是到南沙自贸区CBD时间最短的地方,占尽区位和交通优势。加上比亚迪的落户,必定带动区域内的产业技术、资金、人才的汇聚。目前该区域内房价也相对较低,在1.1-1.2万/㎡。

④ 

南部组团

包括三乡、坦洲、板芙、神湾4个镇,顾名思义,就是中山最南部的组团。

南部组团的地理位置很特殊,组团的北部是中山的山系——五桂山,怎么理解这个“的山系”?就是大到几乎能把南部组团跟中山的其他镇区完全隔开!

所以逼迫这个组团只能和南面的珠海亲密,它也是中山离珠海市中心香洲区最近的地方,直接插入珠海的腹地,紧挨着珠海前山、南屏。尤其是最南的镇——坦洲,坦洲人会说:“我平时都是去珠海华发商都买东西的,开车才15,比到中山城区近多了……”两地来往频繁,连当地人都不一定分得清,中山跟珠海的地界在哪里!

目前珠海前山房价大概2.8-3.2万/㎡,而中山坦洲靠近珠海的区域房价在1.7-1.9万/㎡,三乡房价大概是1.3-1.6万/㎡。如此近的距离,如此大的房价差距,当然会导致很多珠海刚需购房者来南部组团买房。

但是,珠海对南部组团的影响仅限于买房和房价上的带动,对产业几乎是没有带动的。南部组团的产业以家居制造、办公耗材等传统制造业为主,还有旅游业,比如三乡温泉就很出名。而珠海呢?

珠海的东部是高新科技制造业,西部是临港和航空装备制造业,而紧靠中山南部组团的是珠海核心区域,发展的主要是商贸和旅游业,当然就形成不了产业辐射和带动喽。

结合我们的筛选标准,南部组团不仅距离深中通道很远,自身的发展也很一般,不建议投资。

⑤ 

北部组团

中山最后一个组团,包括小榄、古镇、横栏、东升、南头、东凤、阜沙7个镇,北面靠近佛山顺德,西南面挨着江门。

西北组团是目前中山传统制造业最强的区域,小榄的五金、古镇的灯饰、南头的家电都是畅销国内外的。而且靠近同样是制造业强区的佛山顺德,会和顺德会一定的产业联动和合作。

现在,西北组团已发展成中山传统制造业的核心,也是中山的副中心所在!目前,区域内多家龙头企业已经开始研究产品升级,往智能化家居、智能化灯饰方向走,但毕竟自主研发能力基础较为薄弱,导致产业转型的周期上会比较长。

虽然有良好的产业基础,但该组团距离深中通道已经非常之远,可以说是中山距离深中通道最远的区域之一,失去了区域筛选的大标准,关于投资就直接免谈了。

好,整个中山的五大组团已经跟大家分析完了。结合我开头给大家的区域筛选三大标准:是看离深中通道的远近,第二是自身产业是否够强,第三是生活配套是否成熟。

最终得出,最值得投资的三大组团是中心组团、东部组团、东北部组团。给这3大组团的投资价值做个排序,那就是东部组团 > 中心组团 > 东北部组团。

很明显,投资价值的一定是东部组团,因为它不仅离深中通道最近,而且区域内的火炬新区的产业也是最强,当仁不让放在投资价值位。

信息来源:粤港奥大湾区房产频道 


楼盘详情点击:金色年华

咨询电话:400-890-0000转847145

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈