[摘要] 在中山市《“三旧”改造专项规划(2015至2020年)》公布近一年之际，日前市国土局公布了近年中山三旧改造的情况。作为全省唯一一个实施土地规模减量控制的地级市，中山自2012年以来已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个。其中既有市民大众熟悉的商住、商业项目，同时又不乏一大批工业转型升级项目。
在中山市《“三旧”改造专项规划(2015至2020年)》公布近一年之际，日前市国土局公布了近年中山三旧改造的情况。作为全省一个实施土地规模减量控制的地级市，中山自2012年以来已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个。其中既有市民大众熟悉的商住、商业项目，同时又不乏一大批工业转型升级项目。
说起中山的三旧改造，近两年西区马山片区的旧改可谓备受关注。早在2010年，西区服务业综合改革试验区(马山片区旧城改造)规划便正式出炉。作为中山市中心历年来规模大、征地难度大的旧城改造项目，马山片区旧改经历了“流产”与“重生”。一方面，地方政府、拆迁户经历了一场时间长、繁琐且复杂的“拉锯战”，而且这种拉锯的透明度在中山乃至国内中都走到了前列。在笔者看来，无论终结果如何，这都为中山未来的城市发展累积了宝贵经验。
另一方面，从房地产开发的角度来看，近年来中山片区旧城改造速度之所以与周边城市相比较慢，很大原因是出自于经济效益问题。在去年下半年中山楼价上涨潮到来之前，不少业内人士都曾向笔者坦言，开发商在中山搞大面积旧城改造需要很大的勇气和实力。这是由于单是拆迁成本本身就几乎要超过中山商品房价格水平。笔者曾粗略计算，以上述马山片区为例，在单纯考虑拆迁成本的角度出发，马山片区土地征收的拆迁成本至少都要在6至7千元/平方米的范围内(当然未考虑日后土地开发种类)。在本轮中山城区房价上涨之前，这样的拆迁成本显然要高于西区原有楼价水平。即便是放在现在，在央企大鳄华润置地的强势介入下，未来马山片区的商业、住宅开发也肯定要往“三高(高密度+高价+高端)的方向发展，才能有机会保证盈利。
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