[摘要] 当众筹建房吸引眼球的同时也引来了众多的质疑声音。如何才能将房产这一重资产、长时间的实物同众筹的轻型形式合法地结合，成为业内人士更为关注的问题。
当众筹建房吸引眼球的同时也引来了众多的质疑声音。如何才能将房产这一重资产、长时间的实物同众筹的轻型形式合法地结合，成为业内人士更为关注的问题。
众筹与房产再度“联姻”，这次的旗号是通过众筹获得司法拍卖房产。
当众筹建房吸引眼球的同时也引来了众多的质疑声音。如何才能将房产这一重资产、长时间的实物同众筹的轻型形式合法地结合，成为业内人士更为关注的问题。
“众筹这一热点已被投资者认可，但是尚处于业务探索期，多数业务集中于小额众筹，在监管尚未明确的时候，众筹还没有办法做出效益，更多停留于‘噱头’阶段。”主导此次法拍房众筹的盘盈贷董事长陈颖对记者表示，利用法拍房的价值洼地，可以在项目筹建初期就“看”到较高的获利空间。同时，众筹的方式也解决了法拍房为多数人可望而不可即的关键节点：即一次性结清付款。
事前盈利空间
在陈颖看来，共有两种众筹方式存在高盈利空间，一个是电影制作众筹，另一则是法拍房众筹。“众筹买房、建房受房价波动影响太大，跌一跌空间就没了，应该在项目建立最初就将盈利空间打出来。”陈颖说。
“混迹”贷款行业多年的陈颖对司法拍卖房保持着特定的关注，在他眼里这是一块“肥肉”。2014年7月，陈颖开始关注上海万达广场A幢写字楼第23层共计1562平方米的物业产权拍卖项目。“像这样位于五角场核心地段5A甲级商务写字楼，原业主买到这个物业的价格约为单价3.4万元，房产总价值为5310万元。”陈颖向记者透露，该房产日前已经以3388万元的价格拍卖成功。“拍卖之前，我将房子的市场价‘压’至4217万元，按此计算的该房产抵押率为47.4%。”陈颖说。
法拍房的特点是需要一次性付款。如何才能凑到这么大一笔钱，陈颖想到了近期红得发紫的众筹模式。
陈颖搭建了一个总额为3600万元，存续期为12个月的众筹项目，作为五角场万达广场拍卖众筹理财计划主体，即上海善玉成引投资中心（有限合伙），设置分级基金结构。2000万元用作网络平台投资者自愿投资众筹的额度，1600万元作为劣后保障，由上海成引股权投资基金管理有限公司认购。
本报记者了解到，参与该众筹项目的投资者未来可预期共由固定和浮动两部分组成，固定即写字楼出租，而浮动则为未来作为最终退出方式、将房产售卖后的资产溢价。
“从目前房租的市场价格来测算，该项目租金预计在年化10%左右，转化为月度则为8.33％。，算上售卖房产的整体为15%左右。”陈颖表示，在浮动方面更多取决于未来房屋价格，虽然目前房产市场遇冷，但是法拍房在购房之初成本已经降低，已将获利空间预留。
对于投资者的租金，房天下信息显示，五角场万达广场A栋写字楼的租金价格位于每日每平方米3.5元左右，按照3.5元的单价计算，对于2000万元众筹金额部分的投资者而言，月度为8.2％。，年度为9.84%。
“募集期按每天0.2％。的结算，自基金封闭之日起，固定部分按月分配，浮动部分到期一次性支付。”陈颖说。
责任需明确
无论利益空间如何大，风险的防控依旧要排在首位。上海世驰企业管理咨询有限公司执行董事张凯然表示，由于集资先于不动产的购买和投资等相关事宜，因此进入平台的资金是否得到有效监管以保证该笔资金做到“专款专用”或是该项目需要被关注的地方。对此，陈颖表示，上海善玉成引投资中心（有限合伙）已经在农业银行东昌路分行开设专项账户，以监管资金用途。
在存续期满一年后，该有限合伙将以出售房产的形式作为项目的最终退出机制。一位业内人士对《财经日报》记者表示，当前房产行业处于波动期，购房者对于房屋的未来市场预期阶段性遇冷，房屋出手过程是否顺利尚不得而知，而这部分将直接影响众筹投资者的整体，且根据法拍房购房价较低的特点，不排除该部分或构成投资者主要获利空间。
“上海成引股权投资基金管理有限公司作为有限合伙的基金管理人将溢价回购优先级投资人基金份额。”陈颖表示，投资期满，基金管理人无条件回购其持有的基金份额及，以保证优先级投资人在极端条件下退出。“我自身也将为此次贷款提供无限连带责任担保。”陈颖说。
“目前该法拍房的项目进度为拍卖成功，但若并没有完成房产登记证的办理，标的物能否顺利实现权属变更尚不得而知。”法律人士陈府申对记者表示，不动产的权属变更以登记为要件，同时，不同区域登记机关对于房地产权属登记的操作时间和操作要求不尽相同，能否实现标的物的顺利转出是该项目要关注的重点。
本报记者还了解到，拍卖成功后，众筹者将签订上海善玉成引投资中心（有限合伙）协议书。对于该协议书，陈府申表示，作为普通合伙人的上海成引股权投资基金管理有限公司与有限合伙人间的权责需明确。考虑到有限合伙人不能够执行合伙事务，亦不得对外代表有限合伙企业，因此，更应在合伙协议中固化普通合伙人对于公司的管理和控制界限，例如将募集资金的投资范围限制在不动产标的项下，明确对于不动产标的的处置方式、价格区间等，以确保本项目风险敞口的可控性。
法拍中的“惊险”
具有特殊性的法拍房在权益关系处理中具有更多的不确定性，一位业内人士表示，除了司法过程产权风险，拍房过程中还存在着多种风险点，因此也伴随着不少拍卖技巧。“有效处理法院、律师和权益方三者之间的关系，对与标的物相关的各种存续关系明晰是关键和重点。”该业内人士告诉本报记者。
陈颖坦言，拍房也存在几率问题，并非参与就能获得，拍不到房产也是众筹项目一大风险点。
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